Calcula el ROI, cap rate y flujo de efectivo de tu inversión inmobiliaria en Monterrey
Conceptos clave para analizar una inversión inmobiliaria en el AMM
El Cap Rate (tasa de capitalización) es el ingreso neto operativo anual dividido entre el precio de compra. En Monterrey, un Cap Rate del 6% – 9% se considera bueno para propiedades residenciales. En zonas como Del Valle y San Pedro el Cap Rate suele ser menor (4–6%) porque la plusvalía compensa el rendimiento de renta. Colonias en expansión como Apodaca o García pueden ofrecer 8–10%.
El ROI en bienes raíces en Monterrey combina dos componentes: plusvalía (promedio 10.2% anual en el AMM según BBVA Research 2025) y flujo de renta (3–8% anual según zona). En conjunto, propiedades bien seleccionadas pueden generar un ROI total del 12–18% anual. La plusvalía ha sido especialmente alta en San Pedro, Del Valle y zonas de nueva expansión como García y Pesquería.
Depende del horizonte de inversión. Para renta, los departamentos en Del Valle, Obispado y Cumbres tienen alta demanda y ocupación del 90–95%. Para reventa, las zonas de nueva construcción como García y General Escobedo ofrecen mayor plusvalía potencial. En general, la combinación de ambas estrategias (comprar, rentar 5 años y vender) suele maximizar el ROI total.
Al costo de compra debes sumar: escrituración 5–6% del valor (incluye ISR, ISAI y honorarios notariales), comisión de agente inmobiliario (3–5%), mantenimiento anual estimado (1% del valor), predial (~0.25–0.5% anual), y vacancia estimada del 5–8% del ingreso por renta. La herramienta de análisis de inversión arriba calcula todos estos conceptos automáticamente.
El período de recuperación (payback) depende del precio de compra y la renta mensual. Con un Cap Rate del 7%, la inversión se recupera en aprox. 14–16 años considerando solo el flujo de renta. Incluyendo la plusvalía del 10% anual, el punto de equilibrio puede alcanzarse en 8–10 años. Usa nuestra calculadora ingresando los datos reales de la propiedad que te interesa.